An dieser Stelle informieren wir über das Thema Bausachverständiger und die Kosten sowie die Kontrollen, die durchgeführt werden. Hintergrundinfo dazu: Wir sind Laien beim Hausbau, haben noch nie gebaut und kennen uns auch beruflich mit dem Thema überhaupt nicht aus. Also brauchten wir jemanden mit Fachwissen und haben eine Bausachverständige engagiert, die zu verschiedenen Phasen des Baus nach der ordnungsgemäßen Ausführung schaut.

Wann kommt ein Bausachverständiger während der Bauphase zur Kontrolle?

Die nachfolgenden Angaben habe ich zur Orientierung aus dem Standard-Vertragswerk für die „Baubegleitende Qualitätskontrolle“ des Bauherren-Schutzbunds e.V. entnommen. So heißt dort offiziell die Beratungsleistung. Wir sind Mitglieder im besagten Schutzbund, weil es über einen anderen Verband, dessen Mitgliedschaft Viebrockhaus in den ersten zwei Jahren sponsert, nichts kostet. Und darüber konnten wir dann unsere Bausachverständige beauftragen. Klingt kompliziert? Ist auf den ersten Blick auch so. Aber der Papierkram hält sich in Grenzen und wir konnten dadurch zumindest die ortsansässige Gutachterin beauftragen. Warum das ein Vorteil ist, lest ihr weiter unten im Kosten-Abschnitt. Hier nun die baubegleitenden Kontrollen des Gutachters für unseren Bau beispielhaft:

• Gründungsarbeiten / Keller vor Betonieren der Platte: Kontrolle von Baugrube / Böschung, Schnurgerüst / Höhenbezugspunkt, Leitungsführung, , Abdichtungen, Wärmeschutz, Einbau der Bodenplatte mit Sauberkeitsschicht, bzw. Fundament, Dämmung, Lage, Größe und Dicke der Bodenplatte, Plausibilitätsprüfung der Bewehrung, Einbau der Fundamenterder
• Kontrolle Rohbau nach Aufstellung des Dachstuhls: Kontrolle von Wänden, Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz, Gesamtmaße, Rohbauhöhe, Raumgrößen, Öffnungen (stichprobenartig), Decken, Plausibilitätsprüfung der Bewehrung
• Kontrolle Dach nach Dachdeckung und Dachklempnerarbeiten: Kontrolle von Dachstuhl, Dachbelag, Dachklempner, Wärmedämmung / Dampfbremse, Brandschutz, Einbau Dachflächenfenster
• Fenster nach Montage und vor Innenputz: Kontrolle von Befestigung, Wärmedämmung, Abdichtung, Anschlüsse, Einbruchschutz, Sonnenschutz, Absturzsicherung
• Kontrolle Rohinstallation Haustechnik vor Verdecken der Leitungen: Kontrolle von Allgemein: Leitungsführungen, Befestigungen, Schall-, Wärme- und Brandschutz; Elektro: Lage / Anzahl nach Elektroplan (den müssen wir natürlich zuliefern), Luftdichtigkeit; Sanitär: Druckprotokolle, Trinkwasserhygiene; Heizung: Druckprotokolle; Lüftung: Abschottungen
• Kontrolle Innenputz / Trockenbau (*): Kontrolle von Innenputz- und Trockenbauarbeiten: Oberflächenqualität, Ständerwerke, Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz
• Estrichvorbereitung vor Einbau Estrich: Kontrolle von Estrichvorbereitung, Wärmeschutz, Trittschallschutz, Fußbodenheizung, Estrichoberfläche
• Kontrolle Fliesenarbeiten nach Abdichtung Sanitärräume und vor Verfliesen: Kontrolle von Verbundabdichtung, Verfliesungen, Fliesenbild
• Kontrolle Innenausbau (*) / Kontrolle Haustechnik (*): Kontrolle von Oberflächenqualitäten, Beschädigungen, Funktionsprüfungen: Innentüren, Innentreppe, Endinstallation Heizung, Endinstallation Sanitär, Endinstallation Lüftung, Endinstallation Elektro, Schlosserarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten
• Fachbegleitung zur Schlussabnahme: Fachbegleitung zur Schlussabnahme inkl. Vorbegehung: Mitwirkung bei der Abnahme und Dokumentation von Mängeln und Restleistungen, Hinweise auf die Erklärung eventueller Vorbehalte, Fristsetzung zur Mängelbeseitigung, Einfordern vereinbarter Zertifikate und sonstiger Nachweise

Die mit (*) gekennzeichneten Kontrollen kann ein Bausachverständiger in Verbindung mit anderen Kontrollterminen durchführen. Natürlich gibt es wie immer hier und da Abweichungen. Bei uns hatte es die Baugutachterin beispielsweise die Termine 2 und 3 zusammengelegt.

Kosten: Wie viel kostet ein Bausachverständiger?

Wir glauben, dass die ca. 3.000 Euro für unseren Neubau gut angelegt sind. „Ist ein Bausachverständiger sein Geld wert?“, werdet ihr fragen. Für uns ist das eine Frage der Relation. Wir geben einen für uns schwindelerregend hohen Betrag für unser Eigenheim aus. Dort möchten wir mehrere Jahrzehnte glücklich leben, ohne Dauerbaustelle oder Probleme, die man erst nach Jahren entdeckt und die viel teurer sein können als die Kosten, die der Bausachverständige jetzt verursacht. Wir haben zum Beispiel schon Sanierungen erlebt, die sich aufgrund einer mangelhaften Abdichtung zwischen Badewanne und Fliesen über Monate gezogen hat. Das eindringende Wasser und den dadurch entstandenen Schaden sind erst nach Wochen durch die untere Nachbarin entdeckt worden, bei der es aus der Deckenlampe zu tropfen anfing. Das Ergebnis war eine Komplettsanierung mit mehreren Monaten Auszug, Möbelauslagerung etc. 

Ein nicht unwesentlicher Kostentreiber bei der Auswahl des für euch passenden Bausachverständigen ist die Nähe zum Bau. Achtet am besten darauf, dass es ein lokaler Baugutachter ist, damit die Fahrtkosten und die Fahrtzeit nicht in die Höhe schnellen. Denn in der Regel gibt es eine Kilometerpauschale und die Regelung, dass Fahrtzeit Beratungszeit ist und mit dem vollen Satz vergütet wird. Da wäre es doch schön, wenn nicht die Hälfte der Kosten gleich durch einen im Auto sitzenden Berater hervorgerufen werden…

Baugutachterin auf unserer Baustelle

Eine der Fragen, die wir unserer Baugutachterin gestellt haben, war die nach dem Mauern bei unter 5 Grad Celsius. Das geht und ist mit speziellem Mörtel machbar – war aber auch gut, das nochmal von einer Fachfrau zu hören. Schaut selbst, in welchem Zustand sie die Baustelle vorgefunden hat.

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Welche Unterlagen braucht ein Bausachverständiger von euch?

Als Bauherr wird man zur Ordnung erzogen. Wer bisher keine Struktur in seinen Unterlagen hatte, ist spätestens beim Bauen eines Eigenheims mit der Zettelwirtschaft überfordert. Damit ihr wisst, welche Unterlagen ihr vermutlich wieder einmal hervorkramen müsst, hier ein Auszug aus dem, was wir zur Verfügung gestellt haben.

• Antrag für die KfW für Infos zur Gebäudeeffizienz
• Das Gesamtangebot unseres Hausbaus mit allen Änderungen zum Standard von Viebrockhaus
• Baubeschreibung Haus
• Baubeschreibung Keller
• Bodengutachten
• Grundstücksspezifische Arbeiten, z.B. haben wir hier das Angebot von Viebrockhaus weitergereicht
• Lageplan aus dem Bauantrag
• Höhenmesspunkte auf dem Grundstück
• Baustellenplan
• Geprüfte Bauunterlagen aus dem Bauantrag

Nebenbei bemerkt hilft es, sich ein digitales Archiv dafür anzulegen, in dem immer die aktuellste Version als pdf gespeichert ist.

Warum wir finden, ein Baugutachter ist eine gute Idee

Ein Bausachverständiger trägt dazu bei, dass bspw. solche für uns Laien nicht erkennbaren Mängel direkt beseitigt werden bzw. bestätigt deren Nichtvorhandensein. So erleben wir in ein paar Jahren hoffentlich keine bösen Überraschungen, sparen Stress und Unmut durch unschöne Auseinandersetzungen mit dem Schuldigen und bekommen nicht noch mehr Falten oder graue Haare. 😊 Die dadurch entstehenden Bausachverständiger-Kosten sehen wir als gute Investition an. Für uns also ein klares: Ja! Der Bausachverständige ist sein Geld wert.

[unbezahlte Werbung, da Namensnennung]

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