{"id":4443,"date":"2022-12-16T16:22:07","date_gmt":"2022-12-16T15:22:07","guid":{"rendered":"https:\/\/j-was-here.com\/de\/?p=4443"},"modified":"2024-05-02T13:33:12","modified_gmt":"2024-05-02T11:33:12","slug":"wie-finden-wir-ein-grundstueck-die-besten-strategien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/j-was-here.com\/de\/zuhause\/hausbau-mit-viebrock\/planungsphase\/wie-finden-wir-ein-grundstueck-die-besten-strategien\/","title":{"rendered":"Wie finden wir ein Grundst\u00fcck? Die besten Strategien"},"content":{"rendered":"\n
Von „Alles abonnieren“ bis Zwangsversteigerung<\/h2>\n\n\n\n
Wie finden wir ein Grundst\u00fcck zum Bauen? Diese Frage hat uns auch etwa drei Jahre lang besch\u00e4ftigt. Dabei ist die Suche auch eine Evolution und letztlich das Abw\u00e4gen der eigenen W\u00fcnsche. Was hat Priorit\u00e4t? Was ist ein \u201emust have\u201c, was lediglich ein \u201enice to have\u201c? Und, wenn ihr als Paar sucht, ist die Grundst\u00fcckssuche auch Arbeit an der Beziehung. Wer hat welche W\u00fcnsche, worauf wird eingegangen, was kann vernachl\u00e4ssigt werden? \u2013 Immerhin, wenn ihr auf diesem Beitrag gelandet seid, seid ihr schon einen wichtigen Schritt gegangen: Ihr habt euch darauf geeinigt, dass es ein Neubau werden soll! Das war bei uns lange auch nicht klar \u2013 f\u00fcr mich h\u00e4tte auch eine (gro\u00dfe) Wohnung mit U-Bahn-Anschluss in Hamburg gereicht – Spoiler-Alarm: Wir bauen in einer 20.000-Seelen-Gemeinde.<\/p>\n\n\n\n
Vorgehen bei der Suche nach einem Baugrundst\u00fcck<\/h3>\n\n\n\n
Wenn die Entscheidung steht, dass es das Eigenheim werden soll, begibt man sich, wie in unserem Fall, auf die Suche nach einem passenden Grundst\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n
Vorbereitung: Finanzierung bei der Bank kl\u00e4ren, um schnell handeln zu k\u00f6nnen<\/h4>\n\n\n\n
Ein Punkt ist bei unserer gesamten, jahrelangen Suche essentiell gewesen: Um schnell handeln und im Zweifel einen Gl\u00fccktreffer landen zu k\u00f6nnen, ist die Vorbereitung das A und O. Geht am besten so fr\u00fch wie m\u00f6glich zur Bank und kl\u00e4rt eure pers\u00f6nlichen finanziellen Verh\u00e4ltnisse.<\/p>\n\n\n\n
Das geht bei einigen Kreditinstituten schneller, bei anderen eher langsamer. Gut ist es, eine generische Finanzierungszusage in der Hinterhand zu haben, auf der euch, vereinfacht gesagt, einfach eure Solvenz bis zu einem bestimmten Betrag bescheinigt wird. Das ist in gro\u00dfen Neubaugebieten etwa der Fall, wenn alles von einem oder wenigen Bautr\u00e4gern vermarktet wird. Die akzeptieren aber meistens auch den eigenen Bank-Vordruck. Wir haben die Erstzusage beispielsweise \u00fcber Interhyp gemacht. Finanziert haben wir letztlich mit unserer Hausbank- ein Beitrag dazu folgt.<\/p>\n\n\n\n
Wenn ihr die Region festgelegt habt, in der ihr sucht, ist die erste wichtige Handlung: Newsletter bei lokalen Maklern bestellen und Gesuche dort und auf allgemeinen Plattformen aufgeben. Auch auf Ebay Kleinanzeigen wird gesucht. Und gefunden! Wir haben ein paar F\u00e4lle erlebt, in denen zum Beispiel ein Doppelhaus-Baupartner \u00fcber die Kan\u00e4le gefunden wurde. F\u00fcr uns war das nichts, aber wer ein solches Gesuch aufgibt, baut sein Wunschhaus zu seinen Konditionen mit dem von ihm ausgew\u00e4hlten Bautr\u00e4ger. Das war nicht unsere Vorstellung und nicht unsere Hausgr\u00f6\u00dfe.<\/p>\n\n\n\n
\u00dcbrigens leiten euch auch die Grundst\u00fcckspreise und die ben\u00f6tigte Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe hin zu einer passenden Region. Wir haben festgestellt, dass wir mindestens 600 Quadratmeter Grundst\u00fcck brauchen w\u00fcrden, um unser Wunschhaus zu bauen. Finanziell h\u00e4tte das in Hamburg unsere M\u00f6glichkeiten \u00fcberstiegen, egal, wie wir es gedreht h\u00e4tten. Und wir haben wirklich viel hin und her \u00fcberlegt, auch hinsichtlich der Bebauung eines gr\u00f6\u00dferen Grundst\u00fccks (bei dem tendenziell der Quadratmeterpreis sinkt) mit Doppelhaus und Verkauf\/ Vermietung der zweiten H\u00e4lfte.<\/p>\n\n\n\n
Zwangsversteigerungen im Auge behalten<\/h4>\n\n\n\n
Ein guter Tipp, den wir erhalten haben, waren auch Zwangsversteigerungen. Das kann sich insbesondere deshalb lohnen, weil man eventuell auch auf die zust\u00e4ndige Bank oder Schuldner\/ uneinige Parteien zugehen kann, um vor der eigentlichen Versteigerung ein Ergebnis zu erwirken. Wir haben es bei den zust\u00e4ndigen Amtsgerichten ausschlie\u00dflich so erlebt, dass man jeweils eine Bietsicherheit leisten musste. Diese betrug 10 Prozent vom Start-Versteigerungspreis. Das hei\u00dft, auch hier m\u00fcsst ihr in der Vorbereitung im Zweifel auf eure Bank zugehen. Eine Bankb\u00fcrgschaft war eine Option, die die Amtsgerichte nicht gern gesehen haben und auf die wir nicht zur\u00fcckgreifen konnten. <\/p>\n\n\n\n
Leider kam es durch Corona und Zutrittsbeschr\u00e4nkungen wiederholt nicht zum Termin eines f\u00fcr uns interessanten Baugrundst\u00fccks, sodass wir letztlich anders f\u00fcndig geworden sind.<\/p>\n\n\n\n
Flyer gestalten und wirklich jedem erz\u00e4hlen, dass ihr ein Grundst\u00fcck sucht<\/h4>\n\n\n\n
Neben der Mundpropaganda \u2013 ihr solltet wirklich jedem, Arbeitskollegen und entfernte Verwandte eingeschlossen, erz\u00e4hlen, was ihr sucht \u2013 haben wir im sp\u00e4teren Verlauf auch einen Flyer gestaltet, auf dem wir unsere Familie vorgestellt haben und in groben Z\u00fcgen umrissen haben, f\u00fcr welchen Zweck wir suchen. Den haben wir dann vervielf\u00e4ltigt und in unseren bevorzugten Wohngegenden bei Eigent\u00fcmern eingeworfen, deren Garten gro\u00df genug aussah (am besten vorher mit Bebauungsm\u00f6glichkeiten gegenchecken) oder deren Haus so alt und bauf\u00e4llig aussah, dass man es ohnehin w\u00fcrde abrei\u00dfen m\u00fcssen. So k\u00f6nnte man zumindest an Grundst\u00fccke kommen, die vielleicht noch gar nicht auf dem Markt sind. Oder Makler umgehen, deren Geb\u00fchren ja auch recht happig sind.<\/p>\n\n\n\n
Was wir auch vorher nicht wussten, ist, welche Mindestgr\u00f6\u00dfe unser Grundst\u00fcck haben m\u00fcsste, um f\u00fcr uns einen \u201eWohlf\u00fchlfaktor\u201c zu erreichen. Theoretisch kann man ja auf ein 350 Quadratmeter gro\u00dfes Grundst\u00fcck eine Grundfl\u00e4che von 170 Quadratmetern setzen. Praktisch geht das aus mehreren Gr\u00fcnden nicht.<\/p>\n\n\n\n
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Grund 1<\/strong>: Abstand zum Nachbarn. Im deutschen Gesetz gibt es Abstandsgebote, die den Abstand zu den benachbarten Grundst\u00fccken regelt und je Bundesland unterschiedlich ist.<\/li>\n\n\n\n
Grund 2<\/strong>: Bebauungsplan (B-Plan). In den F\u00e4llen, in denen ein Bebauungsplan f\u00fcr ein Wohngebiet besteht, gibt es meistens zwei Zahlen, die das Beispiel oben unm\u00f6glich machen: Die GRZ und die GFZ. Diese regeln Grundfl\u00e4che des Hauses in Abh\u00e4ngigkeit von der Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe und die maximale Gr\u00f6\u00dfe der einzelnen Geschosse. Ein Beispiel: Ein Grundst\u00fcck ist 500 Quadratmeter gro\u00df und es gibt eine GRZ von 0,2. Das ist in Hamburg sehr \u00fcblich und legt fest, dass das Haus eine maximale Grundfl\u00e4che von 100 Quadratmetern haben darf (20 Prozent oder 0,2 x 500 Quadratmeter). Die Terrasse z\u00e4hlt in Hamburg dazu, daher h\u00e4tten wir unser Wunschhaus mit Au\u00dfenma\u00dfen von 9 x 11 Metern nicht bauen d\u00fcrfen \u2013 auf eine Terrasse wollten wir da n\u00e4mlich nicht verzichten. Letztlich war das preislich ein Ding der Unm\u00f6glichkeit, daher mussten wir unseren Suchfokus auch<\/li>\n\n\n\n
Grund 3<\/strong>: \u00a734 Nachbarschaftsbebauung. In Wohngebieten ohne Bebauungsplan (meist die mit \u00e4lterem Baubestand, z.B. H\u00e4usern aus den 70ern bis 90ern) muss man sich an der umliegenden Bebauung orientieren. Dazu werden meist die unmittelbaren Nachbarn links\/ rechts\/ gegen\u00fcber oder im Stra\u00dfenzug genommen,<\/li>\n\n\n\n
Grund 4<\/strong>: Bautiefe. Die Bautiefe ist meistens ebenfalls in Bebauungspl\u00e4nen geregelt und macht euch unter Umst\u00e4nden auch einen Strich durch die Rechnung, wenn ihr gro\u00dfe Pl\u00e4ne habt, weil ihr nur bis zu einem bestimmten Abstand von der Stra\u00dfe aus gerechnet bauen d\u00fcrft.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Bei den teilweise irrwitzigen Vorgaben in deutschen B-Pl\u00e4nen solltet ihr nicht den Versuch starten, von vornherein auszudiskutieren, mit was f\u00fcr Einschr\u00e4nkungen ihr leben k\u00f6nnt und mit welchen nicht. Wir haben es immer von Fall zu Fall abh\u00e4ngig gemacht. So gab es in Hamburg mal jemanden, der seinen Garten zur r\u00fcckw\u00e4rtigen Bebauung verkauft hat. Allerdings sah der B-Plan vor, dass im der Kniestock im Obergeschoss maximal 50 cm betragen durfte. F\u00fcr unsere Vorstellung nicht praktikabel, nur Schr\u00e4gen und keine senkrechte Wandfl\u00e4che zu haben. Auch mit Erkern h\u00e4tte man sich nicht behelfen k\u00f6nnen. Im Gegensatz dazu regelt unser jetziger, noch nicht final verabschiedeten B-Plan, dass die Fassadenfarbe nur im Rot-Ton zul\u00e4ssig ist. Wir haben das als sinnvollen Trade-Off angesehen, da wir durch geschickte Verhandlungen zwischen Bauantragsabteilung und Bauabteilung der Stadt zumindest die Dachkante nicht herabsetzen mussten und dadurch die Wohnfl\u00e4che reduziert h\u00e4tten. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Verhandlungsgeschick mit der Baugenehmigung.<\/p>\n\n\n\n
Sich aber Gedanken machen zu wollen \u00fcber jede Kleinigkeit, bringt vorab rein gar nichts. Und glaubt mir, so viel Phantasie k\u00f6nnt ihr gar nicht haben, wie teilweise in deutschen Bebauungspl\u00e4nen geregelt ist. Das reicht von Farbgestaltung des Hauses \u00fcber Hecken, die nur aus einer kleinen Liste zul\u00e4ssiger Pflanzen ausgew\u00e4hlt werden k\u00f6nnen, eine bestimmte Maximalh\u00f6he nicht \u00fcberschreiten d\u00fcrfen, bis hin zu der Vorgabe, keinen Kompost auf dem Grundst\u00fcck anlegen zu d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n